隨著屋頂花園、空中跑道、天空農場、屋頂餐廳、酒吧等興起，讓我們感受到屋頂經濟的火熱。而地下，作為另外一個容易被遺忘的空間，也正在煥發別樣的魅力，很多商業項目正是看到這一點，紛紛瞄準“地下空間”發力，地下空間的開發改造成為了各大商業比拼的新賽道。本文，飆馬商業地產站在專業化角度深入分析地下商業開發與運營策略。

地下商業發展前景

在存量時代背景下，對于商業項目而言，可開發擴展的新空間，若充分利用好，往往能夠孕育出新的商機，很多開發商正是看到這一點，紛紛瞄準“地下空間”發力。一方面隨著地下交通持續更新，從優化城市空間資源配置角度而言，發展地下商業成為一種必然趨勢；另一方面，在近幾年差異化競爭趨勢下，突破常規、獨具特色的地下商業成為商業地產打造差異化的關鍵點，且地下商業的租金水平甚至成為繼首層之后又一個新的租金業績增長點，給商業地產帶來更大的經濟效益。為此，飆馬商業地產認為未來地下商業將大有可為，成為趨勢。

地下商業空間的優劣勢

地下商業空間由于位于地下，存在一些天然的自身空間特點，具體如下：

1、優勢。

1）隨著地下交通的持續更新，地下商業有機會和市政交通進行關聯，吸引客流量。

2）地下商業空間屬于封閉空間，不受外界的天氣、環境等影響。

2、劣勢。

1）地下商業空間位于地下，空間可達性及人流動線較差。

2）地下商業空間與室外商業聯系不緊密，層高低，面積大，較為壓抑。

3）地下商業空間通常無采光，空氣流動性較差。

如何合理利用地下商業空間，

實現價值最大化？

地下空間存在一些天然的自身空間劣勢，但作為“增量空間”，如果通過合理的規劃設計，也能成為商業價值高地。

1、規劃合適的地下樓層，設計合理的空間尺度。

目前國內地下商業中，B1層成為地下商業普遍規劃地，也有部分位于商業繁榮地段的項目，與地下交通系統連接的項目可規劃B2層，B3層及以下空間規劃商業的項目很少，主要是由于空間太深規劃商業風險過大。此外，在空間尺度設計上要遵循合理性，保證能夠提供一個相對舒適寬敞的地下商業空間。

2、通過下沉廣場、連接地下交通體系等方式最大化導入人流。

地下商業空間位于地下，空間可達性及人流動線較差?？稍O置下沉廣場、中庭廣場等，并利用扶梯、垂直扶梯等使垂直動線順暢、便捷，充分解決人流動線導入的問題。此外，部分位于商業繁榮地段的項目，可以充分利用地下優勢，與地下交通樞紐進行連通，通過交通樞紐輸送人流。

3、設置多元化業態，打造強目的性的商業內容。

地下商業對引流的需要十分強烈。因此，需要設置多元化的業態，打造強目的性的商業內容來為地下商業空間引流。比如，現階段不少商業項目在B1層、B2層打造創意主題街區，匯集各具特色的主題店鋪，呈現著傳統文化、潮流、復古、異國風情等主題場景，為消費者提供營造舒適有趣的商業內容，整體提升地下商業的實際用途與價值，源源不斷的吸引客流量。

高質量地下商業案例解析

1、北京合生匯——21區BLOCK

21區block創意街區總共地下兩層，根據不同主題打造出8個創意公園，集時尚、潮流、文創、玩樂為一體，還將亮眼的霓虹元素、獨特的復古街頭文化以及年輕潮流主題裝飾相結合，打造符合年輕人口味的網紅主題街區。此外，2018年夏季北京朝陽合生匯聯合旗下餐飲商戶，圍繞“夜經濟”，結合網紅街區21區-BLOCK”獨特空間屬性，創新推出以“深夜食堂”為主題的9點夜間創意生活時尚匯，深夜食堂的推出成功將合生匯帶火，成功將地下冷區盤活，讓B1、B2這樣處于劣勢的樓層發揮了很大的用處，吸引了大量的客源。

2、東京銀座Sony Building

位于東京銀座的Sony Building建于上世紀六十年代，2017年Sony Building被逐層拆除后，將原大樓的地下四層及地上部分進行了改造。

對于地下商業，項目打造四層多功能聚集區，涵蓋了科技、品牌展覽、藝術、文創、Livehouse 等多個功能領域。

地下一層：項目通過引入 THE CONVENI「便利店」等眾多年輕潮流品牌，打造潮人網紅打卡地，吸引年輕潮流愛好者打卡。

地下二層：打造兩大空間板塊，一半是藝術畫廊，另一半是可以舉辦各種形式的快閃場地。通過多樣的形式吸引消費者訪問。

地下三層：打造黑科技的聚集地。 如Xperia Touch 投影桌游、智能機器人、GT賽車模擬器，體驗不同黑科技帶來的沉浸式樂趣。

地下四層：打造開放式Livehouse，且每周五都會邀請不同的表演者進行演出，通過音樂和藝術，讓消費者與這個區域產生聯系。

Sony Building通過構建不同功能的地下商業集聚區，打造強目的性的商業項目，吸引人流，實現地下商業價值最大化。

3、廣州時尚天河

廣州時尚天河，位于天河路商圈的中心位置，項目接駁地鐵1、3號線，連通體育西路地鐵站、體育中心地鐵站、捷運線、BRT等交通樞紐，是體量最大、位置最優的地下商業休閑購物廣場。

在空間設計上，時尚天河呈“倒T”字型，由東、西、中三端的交通樞紐牽引；在定位上，時尚天河以"時尚、年輕"為標簽，與周邊太古匯、天河城等七大中高端地上商場形成鮮明的差異化定位，主打 15~35歲年輕消費群體，彌補了商圈空白；在業態上，時尚天河布局美食和年輕人更為偏好的特色游玩業態，如各類餐飲美食、鬼屋、VR、室內卡丁車等，以目的性消費牽引人流。據了解，時尚天河依靠交通體系優勢日均客流量突破60萬/人次。

結語：地下空間雖然存在一些天然的自身空間劣勢，但如果處理得當，也能成為商業價值高地。其重點在于空間設計上要解決其自身不足，解決人流導入問題。并且，從商業內容、業態、場景等各方面要突出特色，為消費者提供比地面更有趣的消費體驗，實現價值最大化。

【免責聲明】本文由飆馬商業地產整理編輯，部分內容及圖片來源于網絡，版權歸原作者所有，轉載請注明出處，若有侵權請聯系我們刪除。