面對激烈的市場競爭，商業項目招商調整周期縮短至2-3年，有些甚至縮短至1年，面對招商調整的周期縮短這樣的趨勢，招商部門能拿出來什么樣的招商策略來應對是十分重要的。那么商業項目招商如何調整才能夠達到預期目標，留住消費者呢？本文將從五大維度展開并結合案例進行分析。

商業項目招商調整的五大維度

1、業態比例的優化。

購物中心的業態比例按照經營品類的不同，可以劃分為服裝服飾、生活精品、餐飲美食等；也可以根據面積大小、集客能力強弱劃分為主力店、次主力店及品牌專賣店。只有合理的業態布局，才能夠形成合理的優勢互補的商業格局，因此，購物中心的整體業態比例的優化十分重要。

以往百貨式的購物中心業態相對單一，現在的購物中心業態相對多元化，各個業態的比例多少，并不是簡單的分割就可以的，是要在深入開展市場調研和消費者調研，分析項目所在城市、所在區域、目標人群的消費需求及消費特點的前提下，建立的科學合理的業態比例與分布，才能在同質化嚴重的大環境下凸顯差異化，獲得大量的人氣，生存下去。

比如，購物中心周邊布滿高校，主要消費人群為大學生，那么休閑、娛樂、餐飲業態的比例就應適當地提高，服裝業態中年輕時尚類、運動休閑類的比例也應適當地提高。如果要是集中在中高檔住宅附近，兒童類業態也應該相應的提高。整體的業態比例優化調整后，購物中心就能夠更加有效的吸引客流、延長顧客的逗留時間、提袋率、提升商家的盈利水平，從而最終提升整個購物中心的整體收益。

不過對于有些購物中心來說，其整體的經營情況較好，但是局部的位置業態落位布局可能不太合理，這就要通過局部的優化業態布局，消除死角，最大限度的提升購物中心的資源利用效率。比如有些購物中心的端頭經常形成經營冷區，因此在招商調整過程中，就要引進一些消費目的強，并且能與周圍品牌想匹配的業態，比如兒童早教培訓機構、美容美發、健身房等。通過局部的業態布局，提升冷區的經營氛圍，達到冷區不“冷”的效果。

2、品牌級次、組合優化。

一般而言，需要優化的品牌，主要是以該品牌所在其位置的坪效、業績、市場認可度、品牌形象等各方面綜合考量為基本依據的，對于優質的品牌加以扶持，對于長期經營困難且又多次對其經營扶持又無任何改善的品牌實行主動調整。除了這些，對于級次低、形象差、實力弱、承租能力低的品牌，在適當的時候，也應該對其作出優化調整。

在引進優質品牌方面，需要考慮的是，其品牌的市場容量、定位、市場份額，判斷其準確的發展階段，其主要的目標客群等，要通過這樣比較全面的分析作出專業的判斷，才能真正的使其引進的品牌對商場的整體提升出一份力。

3、交通動線優化。

購物中心在建成之初，其交通動線就已經基本成型，再做大的變動已無可能，之所以提到要優化交通動線，主要是在大多數品牌合同到期之后，優化品牌和業態的基礎上對整個商場的交通動線進行一定的優化。

一般來說，購物中心的交通動線是由垂直動線、水平動線和節點動線組成。在后期的招商調整過程中，最容易優化的動線是水平動線。所謂的水平動線，就是指由一個一個客流腳印連接公區與承租戶之間的人流路線，就是水平交通動線。

水平交通動線的優化，在后期招調過程中，主要前提是依據招調的業態的重新分布優化和品牌的吸客能力，比如，原先某一區域位置為吸客的大餐飲品牌，在招商調整后，為了業態組合布局的更加合理，招調成為一家美發或者兒童培訓教育品牌，那么這樣的話，其原先可能是閉環或者線狀的交通動線，就會發生改變，客流變少了，原先的主動線，可能也就變成了副動線。

交通動線的優化，是招商調整過程中必須要考慮的一個方向，交通動線的改變，可以很好的合理的分配客流的到店率，根據各個業態品牌的應有的營業需求客流進行優化。

4、體驗感優化。

在招商調整的時候，優化業態，增加其中的體驗業態或者公區的體驗感，是購物中心招商調整和改造的大趨勢。

體驗業態可以從簡單操作的范疇進一步拓寬經營思路，例如餐飲業態目前更多地與互聯網結合起來，實現互聯網預約、下單等。而且還可以在商場內打造主題體驗街區，依托地域文化、IP等相關元素，增強體驗感，以此獲得顧客更長的逗留時間。

引入體驗業態、特色業態、主題體驗街區，主要是可以很好的制造噱頭，增加一定的客流，對整個項目有一定的正面影響而且還可以提供差異化、個性化的服務，使顧客獲得更好的逛街購物體驗感。

5、裝修形象優化。

品牌的整體裝修形象會直接影響顧客對該品牌的消費狀態，所以需要根據不同時段不同定位的商場，對品牌做出適合地域客群與商場的品牌形象優化是必不可少的一個環節。

案例分析

1、深圳蛇口招商花園城。

2006年開業的深圳招商花園城，基于新的客群畫像與消費趨勢調研，項目團隊提出了“與生活共藝術”的全新slogan，從多維度進行升級煥新。

運用都市商業藝術概念，對中庭室內外空間進行主題場景塑造，塑造有溫度、有情感的精致型商業。來看近期部分改造完成區域：南區中庭以“覓境游湖”為主題，流線型的動線結合燈帶效果，視覺效果拉滿。同時中庭的極致挑高，引入自然光線，營造出更加開闊、自由的體驗感。

花園城南區實景圖

同時，增設的雙向扶梯與連橋全方位優化了現場動線，更便捷快速地通達各區域。此外，新增G層地鐵美食街。將原來的停車場改造為地鐵美食街，未來可與四海站內無縫接駁，承接地鐵客流的停留與轉化。

2、北京通州萬達廣場。

去年1月，北京通州萬達廣場于地下一層打造了東8yeah巷潮流主題概念街區。該街區主打潮流文化和夜經濟主題，以18-35歲群體為主要目標客群，匯集了創意零售、潮品買手、潮玩體驗、萌寵互動等門店，在61個入駐品牌中，通州首店和北京首店占到了三分之一。

街區引入了全城弓獵射箭主題俱樂部、羽島居酒屋深夜食堂、光與你aboutyou潮流自拍館等，這里摒棄了傳統購物中心的商業構筑模式，取而代之的是多元化的體驗場所?！安蛷d、酒吧目前大多營業至零點，未來隨著商業環境的成熟，將打造成24小時街區?！睋嚓P負責人表示。

3、上海K11。

2022年10月下旬，上海K11二層整體封場改造后亮相。調整品牌集中于零售和生活服務業態，凸顯時尚、潮流屬性，進一步體現K11購物空間的藝術理念。

二層整體設計以“宇宙藝術家”為主題，通過一系列流動的星云造型與鏡面金屬映襯，打造別樣的空間感。該層還集結了多件國內外知名藝術家的多元藝術作品。

品牌組合上，上海K11二層引進了成立于日本東京的新晉先鋒時裝品牌UNSERTEN內地首家直營店、意大利奢華街頭風運動鞋品牌P448、意大利時裝品牌DSQUARED2、adidas與設計師山本耀司合作的時尚運動品牌Y-3，及集合了鞋履之都意大利的Chiara Ferragni、Marni、Casadei等國際知名品牌的鞋履配飾專門店Spige。

空間煥新、品牌重組之際，該層還增加了休息區和綠植，呼應商場的自然元素。

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