站在時代的風口上，豎起來的商業迎來發展機遇。近年來，我們可以看到無論是一線城市，還是二線城市，不少寫字樓開始引入多業態，辦公與商業的結合愈來愈緊密，商業業態不僅僅只是寫字樓的配套，更是未來樓宇辦公的核心組成。本文，飆馬商業地產站在專業化角度圍繞寫字樓招商業態進行詳細分析。

現階段寫字樓招商業態存在的問題

寫字樓招商業態的成功，一方面能夠讓寫字樓更好地適應市場，滿足租戶物質及精神需求，同時反哺物業價值增值。另一方面也是作為寫字樓首要競爭優勢的主導因素。然現階段，寫字樓招商業態大多以滿足辦公人群基礎需要為主，業態單一，缺少系統的規劃定位，且與周邊集中性商業項目品類及品牌重疊嚴重，導致客群分流，達不到理想效果。

寫字樓招商業態要想成功，

前期工作是重點

寫字樓招商業態要想成功，首先要做好寫字樓前期定位工作，而前期定位的關鍵在于客群+業態的適配度。一般而言，寫字樓的體量和地段基本上決定其輻射范圍和目標客群，而目標客群畫像和入駐企業決定寫字樓的業態定位。因此，在招商業態上應與客群需求與體量適配，如：寫字樓客群精準定位寫字樓中的商務人士，因此業態主要以餐飲及購物為主，其他配套業態為輔。

案例解析：

寫字樓招商業態分析

1、上海環球金融中心。

上海環球金融中心，位于上海市浦東新區世紀大道100號，占地面積14400平方米，總建筑面積381600平方米，擁有地上101層、地下3層，樓高492米。其中B2、B1、2和3層為商場、餐廳；7-77層為辦公區域（其中29層為環球金融文化傳播中心）；79-93層為酒店；94、97和100層為觀光廳。

在招商業態方面，上海環球金融中心沒有一味追求高端、奢侈品，而是凸顯商務服務特質，引進更年輕潮流的品牌。目前上海環球金融中心業態占比分別為：零售19%、餐飲56%、娛樂8%、配套17%，其中各樓層均以餐飲業態為主，涵蓋正餐、特色餐飲、美食廣場、休閑餐飲、輕餐飲等，各業種、不同檔次的均有配置；娛樂業態主力店以威爾士為代表，滿足商務人群的健康養生需求；配套則以醫療服務、金融服務為代表，滿足商務便利消費（金融）、健康需求等，如：工商銀行、上海全康醫療中心等。

案例分析：該項目在招商業態上，自始至終以商務人士為核心客群，適應性地配置商業內容，以餐飲業態為核心，零售、娛樂、配套為輔，且遵循客戶導向，每年通過對寫字樓商戶及租戶的調查，作為商業品牌調整的依據，以順應市場及客群需求的變化。

2、成都世茂大廈。

成都世茂大廈位于成華區猛追灣片區，建于成都老游樂園舊址，總體量11萬平方米，由酒店、寫字樓、商業三大業態組成，其中五星級茂御酒店3.6萬平方米、甲級寫字樓4.7萬平方米以及1.5萬平方米的配套商業，與其他寫字樓配套商業相比，成都世茂大廈并沒有遵循傳統寫字樓商業運營邏輯，而是開辟了一條新的路徑。

在招商業態方面，成都世茂大廈精準鎖定目標客群，從滿足他們商務、社交、生活三大方面出發進行業態招商，目前成都世茂大廈業態配比分別為：超市32%、餐飲40%、26%的生活配套服務，零售業態占比僅2%。此外，成都世茂大廈十分注重品牌與客群的匹配度，在招商引進的餐飲品牌中，主要以本地餐飲為主。

案例分析：該項目主要以寫字樓里的商務人士以及周邊的中產群體為目標客群，招商商業業態圍繞商務、社交、生活三大方面進行，同時注重品牌與客群的匹配度，用全方位提供吃、喝、玩、樂等配套服務來滿足目標客群。

趨勢預判：

未來寫字樓商業業態趨勢預測

寫字樓行業是一個隨著經濟發展而持續變化的行業。近年來我們可以看到，為了更好滿足辦公客群的工作生活需求，不少寫字樓開始引入多業態，多維度運營，寫字樓開始在內部引入酒店、娛樂、咖啡、簡餐、健身、便利店、居住等各類配套功能，形成復合功能結構，構建圍繞目標客群的商務生態圈。飆馬商業地產預測未來辦公與商業的結合會愈來愈緊密，商業業態不僅僅只再是寫字樓的配套，更是未來樓宇辦公的核心組成。

結語：寫字樓招商業態的成功，能夠讓寫字樓更好地適應市場，滿足租戶物質及精神需求，同時反哺物業價值增值。然在存量時代，招商業態要想成功，應從前期定位出發，遵循客群、業態之間的適配度，構建圍繞目標客群的商務生態圈。

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